Per anni, il mercato immobiliare italiano sembrava intrappolato in un limbo di incertezze, un po’ come quella pianta domestica che non sai mai se innaffiare troppo o troppo poco. Si sussurrava di riprese, ma poi le cifre smentivano, lasciandoci con un’aria vagamente delusa. Ma ora, i primi mesi del 2025 ci raccontano una storia ben diversa: l’Italia, a quanto pare, ha deciso di rialzare la testa con un vigore inaspettato.
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Secondo l’analisi certosina di KTS Finance, basata sui sacri testi dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, il mattone tricolore non solo respira, ma prospera. Il primo trimestre dell’anno ha registrato numeri che fanno tirare un sospiro di sollievo: le compravendite residenziali sono schizzate in alto di un robusto 11,2% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, superando l’impressionante quota di 172.048 transazioni. Un risultato che non è un semplice balzo, ma la chiara conferma di un mercato vivace e in netta ripresa, trainato da una domanda crescente e, soprattutto, da un clima di fiducia che torna a permeare famiglie e investitori dopo anni di incertezze e scommesse non sempre vinte. È come se il Paese avesse finalmente deciso di riscoprire il piacere di investire nel proprio pezzo di terra, solido e tangibile.
Le capitali del mattone e le sorprese che rianimano il mercato
Ma attenzione: se il quadro generale è roseo, il pennello che lo dipinge ha dei colori più vivaci in certi punti che in altri. La crescita, infatti, non è una pioggia benedetta su tutto il territorio, ma un’ondata che ha trovato terreno fertile soprattutto nelle grandi aree metropolitane italiane, quelle che, in fin dei conti, fanno da traino per il Paese intero.
A guidare la carica, come un generale esperto che conosce ogni vicolo della sua città eterna, c’è Roma. La Capitale si conferma la piazza più dinamica, con un aumento delle compravendite del 10,7%, pari a ben 8.528 unità. Un polo attrattivo che non perde il suo fascino per residenze, attività commerciali o per quella cultura che sembra permeare ogni angolo. Subito dietro, il fulcro economico e finanziario per eccellenza: Milano. La città della moda e della finanza ha segnato una crescita più contenuta, ma comunque robusta, del 7,1%, con 5.505 compravendite. Qui, la ripresa è sostenuta soprattutto dalla domanda di immobili di fascia medio-alta e da un incessante fiorire di nuove costruzioni, segno che chi investe punta alla qualità e al futuro.
Ma la vera sorpresa, quella che fa alzare un sopracciglio e suggerisce una ritrovata vitalità anche dove non ce l’aspettava nessuno, arriva da Genova e Torino. Entrambe hanno registrato incrementi a doppia cifra, dimostrando un risveglio inatteso in mercati storicamente meno sotto i riflettori. Genova, con un +13,5% e 2.155 transazioni, e Torino, salita del 12,2% con 3.583 unità vendute, sono la prova che la ripresa non è solo un affare per le solite note, ma si sta diffondendo con entusiasmo contagioso. Anche altre città importanti come Bologna (+9,3%), Napoli (+6,1%) e Palermo (+8,98%) hanno confermato questa crescita diffusa, colorando di verde la mappa delle compravendite.
Eppure, in questo coro di ottimismo, c’è un solista che ha stonato, un’unica eccezione tra le grandi città: Firenze. La perla del Rinascimento ha mostrato un calo del 6,2%, con circa 1.067 transazioni in meno rispetto allo stesso periodo del 2024. Le cause? Un mix di fattori, tra cui una domanda più selettiva – perché si sa, la bellezza fiorentina è per palati fini – e, soprattutto, una scarsità cronica di nuove offerte immobiliari, che frena la possibilità di soddisfare anche i desideri più ardenti.
La mano (non così) invisibile della BCE e il ritorno dell’ottimismo
Ma quali sono state le vere mani – alcune invisibili, altre decisamente meno – che hanno spinto questo carrello immobiliare fuori dal fango e su per la collina? Secondo l’analisi di KTS Finance, il principale protagonista in questa rivitalizzazione del mercato è stato nientemeno che il grande burattinaio dell’economia europea: la Banca Centrale Europea.
Dopo un periodo in cui i tassi d’interesse sembravano arrampicarsi senza sosta, rendendo i mutui quasi un lusso per pochi, la BCE ha invertito la rotta. Ha iniziato a srotolare il tappeto rosso, riducendo i tassi e, con un colpo di scena atteso ma non per questo meno gradito, ha reso i mutui a lungo termine improvvisamente più convenienti. È stata come una boccata d’ossigeno per le finanze domestiche, diminuendo quelle rate mensili che fino a poco prima sembravano voler inghiottire buona parte dello stipendio. E così, per molte famiglie, la decisione di acquistare casa, magari rimandata per anni, è tornata ad essere non solo un sogno, ma una solida realtà accessibile.
I numeri parlano chiaro, e in questo caso, sussurrano fiducia. La quota di compravendite finanziate tramite mutuo ha ripreso vigore, raggiungendo un significativo 45,8% del totale. Si sta rapidamente avvicinando a quella soglia storica del 50% che, nel gergo immobiliare, indica un mercato in piena salute. E non è un caso: rispetto al primo trimestre del 2024, la domanda di finanziamenti è schizzata in alto di oltre il 20%, un segnale inequivocabile che il cassetto dei desideri si è riaperto con fragore.
“L’ottimismo degli acquirenti è tornato – commenta con un sorriso ritrovato Giuseppe Crupi, Amministratore Delegato di Abitare Co. – e questo riflette una fiducia più solida nelle prospettive economiche del Paese.” Una fiducia, aggiunge Crupi, supportata non solo da tassi più umani, ma anche da un’inflazione finalmente più contenuta e da mercati finanziari che hanno smesso di fare le montagne russe, offrendo una stabilità benvenuta dopo anni di vertigini. È come se il timore di un passo falso si fosse placato, lasciando spazio a una visione più serena del futuro.
Le ombre sul sole: sfide strutturali e prospettive future
Nonostante l’aria di festa e il profumo di mattone fresco, KTS Finance non ci lascia ubriacare completamente dall’euforia. Ci ricorda che, anche nel più bel prato fiorito, ci possono essere delle erbacce da estirpare, o per restare in tema, delle crepe strutturali da sanare. Il mercato immobiliare italiano, pur rialzando la testa con brio, non è esente da alcune criticità che, se ignorate, potrebbero rallentare il ritmo di questa promettente ripresa.
La prima nota stonata riguarda il patrimonio immobiliare esistente. Troppo spesso, ci troviamo di fronte a edifici datati, un po’ stanchi, che ricordano più vecchietti affaticati che pimpanti reggenti. Sono costruzioni scarsamente efficienti dal punto di vista energetico, veri e propri “scheletri” che necessiterebbero di un lifting energetico e strutturale per mettersi al passo coi tempi. E poi c’è la carenza cronica di nuove abitazioni, un problema che affligge soprattutto le grandi città, dove la domanda è in fermento ma l’offerta di case moderne e all’avanguardia stenta a tenere il passo. È come se il mercato avesse fame, ma la cucina non riuscisse a sfornare abbastanza piatti nuovi. Questo squilibrio tra ciò che la gente cerca e ciò che il mercato può offrire rischia di creare un ingorgo, frenando l’espansione. Senza interventi adeguati, che siano essi di rigenerazione urbana o di incentivi per nuove costruzioni (un compito per la sinergia tra pubblico e privato), questa ripresa potrebbe perdere il suo slancio.
Ma non è tempo di pessimismo a oltranza. Il primo trimestre del 2025 si configura come una vera e propria svolta per il settore immobiliare italiano. I segnali sono inequivocabili: la domanda cresce, le condizioni finanziarie sono più favorevoli e, soprattutto, il clima di fiducia è tornato. Tuttavia, trasformare questo promettente slancio in un’espansione duratura e stabile non sarà una passeggiata. Richiederà una vigilanza costante e un’attenzione chirurgica alle criticità strutturali, specialmente per quanto concerne la qualità e la quantità dell’offerta immobiliare.
Immobiliare Italia 2025: i punti chiave della ripresa
Ecco un riepilogo in cinque punti dei principali trend che stanno animando il mercato immobiliare italiano nel primo trimestre del 2025:
- Boom di compravendite: Il settore residenziale registra un aumento dell’11,2% nelle transazioni rispetto al 2024, confermando una netta ripresa e un clima di fiducia ritrovata.
- Le grandi città trainano: Roma, Milano, Genova e Torino sono le protagoniste assolute della crescita, con incrementi significativi, sebbene Firenze mostri un’eccezione in calo.
- Motori della crescita: La riduzione dei tassi d’interesse della BCE ha reso i mutui più accessibili, stimolando la domanda (il 45,8% delle compravendite è finanziato da mutuo) e riaccendendo l’ottimismo degli acquirenti.
- Sfide strutturali: Permangono criticità come la qualità insufficiente del patrimonio immobiliare esistente e la carenza cronica di nuove costruzioni, che rischiano di frenare l’espansione.
- Prospettive future: Il trimestre segna una svolta positiva, ma per una crescita duratura e solida saranno indispensabili interventi coordinati e mirati sulla qualità e quantità dell’offerta immobiliare.
Come saggiamente sottolineato da KTS Finance, solo attraverso azioni coordinate e mirate – pensiamo a politiche che favoriscano la riqualificazione dell’esistente e la costruzione di nuovo, efficiente e sostenibile – sarà possibile sostenere una crescita solida. Solo così il settore immobiliare potrà davvero confermare la sua posizione e diventare un motore trainante, affidabile e a lungo termine, per l’economia italiana nei prossimi anni. Il futuro è a portata di mano, ma richiede un’attenta manutenzione del motore.
